賃貸マンションの一室に見知らぬ宿泊者が…｜大阪府大阪市の不動産管理会社の無断転貸（民泊）調査実例
「入居者の部屋に、キャリーバッグを持った見知らぬ人が、入れ替わり立ち替わり出入りしている」「深夜のスーツケースの音やゴミ出しのトラブルで、近隣から苦情が続いている」——不動産管理会社の担当者様や、物件オーナー様から、そんなご相談が寄せられることがあります。
賃貸借契約では、入居者が貸主の承諾なく部屋を第三者に転貸（また貸し）することは、原則として認められていないとされています。無断で民泊として貸し出されている疑いがあっても、入居者に尋ねれば「友人が泊まっているだけ」と言われてしまい、客観的な証拠がなければ、契約違反を指摘することは難しいものです。本記事では、大阪府大阪市の不動産管理会社の管理課長様からご依頼いただいた調査の実例をもとに、調査の流れと結果、そして調査後の対応のポイントを詳しくお伝えします。
入居者の行為が契約違反に当たるかどうかや、契約解除の可否は、契約の内容と個別の事情によって異なるため、最終判断は弁護士に確認してください。
大阪市の40代男性・管理課長のご相談内容
今回ご相談にいらしたのは、大阪市内で賃貸マンションの管理を受託している不動産管理会社の管理課長Mさん（40代男性）です。問題となっているのは、築15年・全60戸のワンルーム中心のマンションで、入居2年目の男性（以下Dさん）が住む一室でした。
相談の発端：近隣住民からの相次ぐ苦情
発端は、同じマンションの入居者からの苦情でした。「隣の部屋に、日替わりで知らない人が出入りしている」「深夜にスーツケースを引く音がする」「ゴミの出し方を知らない様子の人が、ルールを守らない」。一件ずつは小さな苦情でしたが、同じ部屋についての声が、数か月にわたって続いていました。
入居者に確認しても、否定された
Mさんは、Dさんに電話と書面で状況を確認しました。Dさんの回答は、「友人が、たまに泊まりに来ているだけ」。それ以上の説明はなく、部屋の中を確認することもできません。管理会社が入居者の部屋に無断で立ち入ることは認められないとされているため、疑いを裏づける手段がなく、対応は行き詰まっていました。
管理会社が抱えていた懸念
Mさんが懸念していたのは、近隣からの苦情に加えて、いくつかのリスクでした。無断で民泊として使われれば、防火や安全の管理が行き届かず、不特定多数の出入りによる防犯面の不安も生じます。マンションの管理規約で、民泊を禁止している場合もあります。事実であれば、オーナーへの報告と、契約違反に基づく是正の求めが必要になります。しかし、証拠がないまま「民泊をしているのではないか」と指摘すれば、入居者との間で争いになるおそれがありました。
探偵事務所への相談を決断した理由
「客観的な事実を、第三者に確認してもらいたい」。管理会社の社員が、入居者の部屋の出入りを見張ることは、現実的にも、プライバシーの面でも適切ではありません。Mさんは、オーナーの了承を得たうえで、光武商事株式会社の無料相談をご利用いただきました。
当探偵事務所が行った対応
今回の調査の目的は、Dさんの部屋が、第三者に貸し出されている実態があるかどうかの事実確認です。当事務所は、入居者のプライバシーに配慮し、部屋の内部を確認せず、共用部と建物の外から確認できる範囲での観察と、公開情報の確認に限定して、調査プランを設計しました。
ヒアリングと契約・規約の確認
まず初回相談にて、Mさんから、賃貸借契約書の転貸に関する条項、マンションの管理規約、苦情の日時と内容、Dさんの入居後の生活の様子を、詳細に確認しました。あわせて、調査の実施について、オーナーと管理会社の承諾を得ていることを書面で確認しています。
出入りの観察
管理会社の承諾を得た範囲で、建物のエントランスや共用部、公道から見える範囲で、Dさんの部屋への出入りの様子を、約3週間にわたり、観察・記録しました（部屋の中の確認や、扉の前での長時間の待機は行わず、他の入居者の迷惑にならない範囲・方法で実施）。出入りする人の人数、荷物の様子、出入りの時刻、鍵の受け渡しの様子を、時刻つきの写真・動画で残しています。
公開情報の確認
あわせて、宿泊予約サイトなど、一般に公開されている情報を確認しました。物件の所在地やエリア、掲載されている部屋の写真や間取り、窓からの眺めなどを手がかりに、本件の部屋と一致する掲載の有無を調べています。
専門家との連携と、調査結果の取り扱い方の共有
調査の途中段階で、オーナーの顧問弁護士に進捗を共有しました（依頼者様の同意のもと）。調査で分かるのは、出入りの実態などの事実であり、それが契約違反にあたるかどうか、どのような対応を取るかは、契約の内容や管理規約に照らして、弁護士とオーナーが判断するものです。この線引きを、最初にMさんと共有しました。
調査結果
約3週間の調査の結果、Dさんの部屋の出入りについて、いくつかの事実が記録されました。なお、個人や物件を特定できる情報については一部を変更して記載しています。
出入りしていた人々の状況
調査期間中、Dさんの部屋には、キャリーバッグを持った人が、合計8組、出入りしていました。多くは、午後の早い時間に到着し、2〜3日後の午前中に退出する、短期の滞在とみられる動きでした。
- 調査期間約3週間で、キャリーバッグを持つ人の出入りを、8組確認
- 到着は午後、退出は2〜3日後の午前という、短期滞在とみられる動きが多い
- 建物の入口付近で、鍵のようなものを受け取る様子を、複数回記録
入居者本人の居住の状況
一方で、Dさん本人の部屋への出入りは、調査期間中に3回にとどまりました。本人が日常的に居住しているようには見えない状況でした。
公開情報で確認できた事項
宿泊予約サイトの公開情報の確認では、同じマンションの周辺エリアに所在する部屋として掲載されており、写真の内装や窓からの眺めが、本件の部屋と一致する可能性が高い掲載が確認されました。ただし、掲載した人物が誰であるかは、公開情報からは特定できていません。
確認できなかったこと・断定を避けた事項
今回の調査では、部屋の中の様子、宿泊者との間で金銭のやり取りがあったか、掲載の運営者がDさん本人なのか、第三者が関わっているのかは、確認できていません。報告書には、確認できた事実と、確認できなかった事項を明確に分けて記載し、「民泊を営業していた」「契約違反である」といった評価は含めていません。評価と対応の判断は、弁護士とオーナーが行うものです。
調査後の結末
報告書をMさんにご提出した後、管理会社は、オーナーと弁護士に相談しながら、対応を進められました。
オーナー・弁護士との方針の決定
Mさんは、報告書を、オーナーと顧問弁護士に共有しました。そして、「入居者に対して、事実関係の確認と、契約に基づく是正を、書面で求める」という方針を決めました。
入居者への書面での是正の求め
管理会社は、弁護士が作成を助言した書面で、Dさんに、出入りの状況と公開情報の掲載を示したうえで、事実関係の説明と、転貸の中止を求めました。Dさんは、当初は否定しましたが、具体的な記録を示されると、知人の依頼で、一部の期間、部屋を貸し出していたことを認めました。
契約の解除と、近隣への対応
オーナーは、弁護士と相談のうえ、賃貸借契約の解除に向けた手続きを進め、Dさんは、期限までに退去しました。管理会社は、苦情を寄せていた入居者に、問題が解消に向かっていることを、個人が特定されない形で説明しました。
再発防止策の整備
今回の経験を機に、管理会社は、賃貸借契約書に、無断転貸や民泊としての利用の禁止を明記し、違反した場合の対応を定めました。入居時の説明も強化し、定期的な建物の巡回、キーボックスの設置を禁止するルール、住民が相談しやすい窓口の整備も進めています。
お客様からの声
「苦情は届いていても、部屋の中を確認できないため、入居者の説明を覆せずにいました。第三者が客観的に事実を記録してくれたおかげで、感情的な対立にならずに、書面での是正を求めることができました。確認できたことと、できなかったことが分けて書かれていたので、弁護士にも安心して相談できました。」
（大阪市・不動産管理会社・管理課長・40代男性）
事例からみた注意すべきこと
今回の事例を通じて見えてきた、無断転貸・不正民泊の対応で注意したいポイントを整理します。
苦情は、早い段階の貴重な手がかり
同じ部屋についての苦情が続く場合は、単なる生活音の問題ではなく、不特定多数の出入りの兆候である可能性があります。苦情の日時と内容を記録し、時系列で整理しておくことで、後の調査や対応の根拠になります。
管理会社が、入居者の部屋に無断で立ち入ることはできない
疑いがあっても、管理会社やオーナーが、入居者の承諾なく部屋に立ち入ることは、認められないとされています。確認の方法は、共用部や外部から確認できる範囲、公開情報の確認、書面での事実確認の求めに限られます。こうした限界を踏まえて、適法な方法で証拠を集めることが重要です。
- 部屋の中を確認しようとしない
- 入居者への直接の問い詰めや、他の入居者を巻き込んだ監視をしない
- 確認した事実は、時刻・場所とともに記録に残す
契約書と管理規約の定めを確認する
転貸や民泊の禁止が、賃貸借契約や管理規約に明記されているか、違反した場合の対応が定められているかによって、取れる対応が変わります。定めが曖昧な場合は、弁護士に相談しながら、契約書や規約の見直しを進めましょう。
確認できたことと、できなかったことを分けて判断する
出入りの様子や公開情報から分かるのは、実態を示す事実の一部です。部屋の中や、金銭のやり取りは、確認できないことが多く、確認できなかったことを、あると決めつけることも、ないと安心することも、適切ではありません。是正を求める際は、確認できた事実に基づき、弁護士と相談して進めてください。
探偵に相談するか迷ったときの行動
「入居者を調べるなんて、大げさでは」「苦情だけで調査してよいのか」と感じる方は少なくありません。しかし、無断転貸は、近隣の入居者の安全や、オーナーの資産に関わる問題です。迷ったときにすべきことをお伝えします。
まず、苦情と状況を時系列で整理する
苦情の日時・内容、入居者への確認の経過、契約書や管理規約の関連条項などを、まとめておきましょう。状況を整理するだけでも、調査が必要かどうか、どこまで確認する必要があるかが見えてきます。
無料相談で、調査が必要かどうかを整理する
当事務所では初回相談を無料で承っています。「調査すべきか迷っている」という段階でも構いません。現状の状況をお聞きしたうえで、自社で確認できること、調査で補えること、調査が不要である可能性についてお伝えします。
放置するほど、近隣・オーナーへの影響が大きくなる
無断転貸が続けば、近隣の入居者の退去や、物件の評判の低下、安全面のリスクにつながるおそれがあります。早めに事実を確認し、是正に向けた対応を始めることが、物件と入居者を守ることにつながります。
光武商事株式会社の強み
光武商事株式会社は不正調査・浮気調査・素行調査など幅広い調査を手がけており、不動産管理会社・オーナーからの入居者に関する調査にも対応しています。
入居者のプライバシーに配慮した調査設計
入居者に関する調査では、事実の確認と、入居者のプライバシーの保護の両立が欠かせません。当事務所は、部屋の内部の確認は行わず、管理会社の承諾を得た共用部と、外部から確認できる範囲での観察、公開情報の確認に限定して調査を行います。
- 部屋の内部には立ち入らない、確認しない
- 管理会社・オーナーの承諾を書面で確認したうえで実施
- 確認できた事実・確認できなかった事項を分けた報告書
迅速な対応と報告書の品質
近隣の苦情が続く案件では、スピードが重要です。当事務所は、ご相談から調査開始までのリードタイムを最小化し、調査終了後の報告書は、弁護士との連携でも使用できる精度で作成しています。
- ご相談翌日から調査着手が可能なケースも
- 報告書作成費用は0円（別途請求なし）
- 弁護士との連携実績あり
秘密厳守と法令遵守の徹底
調査の依頼内容・対象・結果はすべて厳秘事項として管理。また、すべての調査は探偵業法（探偵業の業務の適正化に関する法律）および個人情報保護法の範囲内で実施しています。違法な手段を用いないことは、調査の信頼性を保つうえでも重要な要件です。
光武商事株式会社への依頼の流れ
初めて探偵事務所にご相談される方でも、安心してご利用いただける流れをご説明します。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| STEP 1 無料相談（電話・メール・LINE対応） | まずはお気軽にご連絡ください。電話・メール・LINEのいずれでもご相談を受け付けています。相談内容をもとに、担当者が現状の整理、調査の必要性、費用の目安をお伝えします。この段階では費用は一切発生しません。 |
| STEP 2 調査プランのご提案と契約 | 相談内容をもとに、貴社の状況に合わせた調査プランをご提案します。調査の目的・範囲・期間・費用の見積もりを明示したうえで、ご納得いただいてから契約となります。押し付けや強引な勧誘は一切行いません。 |
| STEP 3 調査実施・報告書のご提出 | ご契約後、速やかに調査を開始します。調査終了後は、確認できた事実を整理した報告書をご提出。その後の対応（弁護士への相談、入居者への書面での是正の求めなど）についてもご相談に応じます。 |
料金
入居者の契約違反・無断転貸の調査の費用は、調査内容・期間・エリア・体制によって異なります。下記は一般的な目安です。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 初回無料相談 | 0円 |
| 尾行・張り込み調査（1時間・2〜3名） | 40,000円〜（税込） |
| 報告書作成費用 | 0円 |
正確な費用は案件内容のヒアリング後にお見積もりします。「予算が限られている」「費用対効果が心配」といったご懸念も、相談段階でお気軽にお申し出ください。ご予算や優先度に応じた調査設計をご提案します。
入居者の契約違反・無断転貸の調査に関するよくある質問（Q&A）
入居者を調査しても問題ありませんか？
契約違反の具体的な疑いがあり、他の方法では事実を確認できない場合で、管理会社・オーナーの承諾を得たうえで、共用部や外部から確認できる範囲での観察、公開情報の確認など方法が適法な範囲であれば、お引き受けしています。ただし、部屋の内部の確認など、入居者のプライバシーを不当に侵害する調査は行いません。調査の前に、弁護士へのご相談をお勧めします。
部屋の中を確認することはできますか？
いいえ。当事務所は、入居者の部屋の内部の確認や、無断での立ち入りは行いません。調査は、共用部や外部から確認できる出入りの状況と、公開情報の確認に限られます。部屋の中の状況や、金銭のやり取りは、確認できないことが多い点を、あらかじめご了承ください。
調査で出入りが確認できたら、すぐに契約を解除できますか？
すぐに解除できるとは限りません。契約書の転貸に関する定め、違反の程度、是正を求めた経過などによって、判断が変わります。まずは、書面で事実関係の説明と是正を求め、それでも改善されない場合に、弁護士と相談して契約の解除を検討するのが一般的です。
調査していることが、入居者に知られませんか？
当事務所は、対象者に察知されない手法を用いて秘匿性を最優先に実施しますが、100%の秘匿性を保証することは困難です。特に、調査中に、管理会社の側から入居者へ詳細を尋ねたり、調査を示唆したりすると、察知される可能性が高まります。調査中は、当事務所の案内に沿ってご対応ください。
調査の期間と費用はどれくらいですか？
対象の部屋の数や調査する日数によって異なりますが、2〜4週間程度のケースが多い状況です。費用は、尾行・張り込み調査が1時間あたり40,000円〜（税込・2〜3名体制）です。初回相談と報告書作成は無料。依頼前に必ず見積もりをご提示し、ご承認いただいてから着手します。
まとめ
今回ご紹介した不動産管理会社の事例では、近隣からの相次ぐ苦情と、「友人が泊まっているだけ」という入居者の説明の食い違いが出発点となり、出入りの観察と公開情報の確認を組み合わせることで、無断転貸の実態を客観的に整理することができました。部屋の内部を確認できない以上、確認できる範囲の事実を、適法な方法で、丁寧に積み重ねることが重要です。
大切なのは、苦情を時系列で記録すること、契約書や管理規約の定めを確認すること、確認できたことと確認できなかったことを分けて判断すること、そして是正は書面で、弁護士と相談しながら進めることです。迷ったときは、早めに専門家にご相談ください。
入居者の契約違反や無断転貸についてお悩みの方は、ぜひ一度光武商事株式会社へお気軽にご相談ください。初回相談は無料で、状況の整理から調査の要否のご案内まで、迅速かつ丁寧に対応いたします。
